보증금 미반환, 사기죄 판단은 계약 당시에서 갈린다…담보가치·고지 내용이 쟁점
만기 뒤 반환 불능만으로는 부족…임차권등기명령과 보증금 반환 청구는 별도 절차
임대차보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 임대인에게 사기죄가 바로 성립하는 것은 아니다. 형사상 쟁점은 임대차계약을 맺을 당시 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었는지, 이를 숨기거나 사실과 다르게 알렸는지에 놓인다.
형법 제347조는 사람을 기망해 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 경우를 사기로 정한다. 따라서 계약 뒤 자금 사정이 나빠져 보증금을 제때 반환하지 못한 결과와, 계약 당시부터 반환할 의사나 능력이 없었다는 사정은 구별해 살펴볼 필요가 있다.
임대차보증금 미반환을 둘러싼 형사 분쟁에서는 계약 당시 주택의 담보가치와 보증금, 선순위 담보채무의 규모가 함께 검토된다. 당시 주택 가치가 보증금과 담보채무의 합계보다 컸다면, 그 뒤 경매 가격이 내려가 반환 재원이 부족해졌다는 사정만으로 처음부터 편취 의도가 있었다고 단정하기 어렵다는 취지의 판단이 제시돼 왔다.
반대로 계약 당시 이미 채무가 주택 가치보다 크거나, 임대인이 중대한 선순위 권리나 재정 상태를 숨긴 정황이 있다면 판단은 달라질 수 있다. 임차인에게 제공된 계약서의 내용, 등기사항증명서를 통해 확인할 수 있었던 담보권, 임대인이 한 설명도 기망 여부를 가르는 자료가 된다.
예컨대 계약서에 경매 위험이 적혀 있고 임차인이 등기사항증명서로 선순위 담보권을 확인할 수 있었던 경우라면, 그 자체만으로 곧바로 기망행위가 있었다고 보기 어려울 수 있다. 다만 담보권을 확인할 수 있었다는 사정만으로 모든 분쟁의 결론이 정해지는 것은 아니며, 계약 당시의 재산 상태와 설명 내용이 함께 문제 된다.
형사 절차에서 사기 성립이 인정되지 않더라도 보증금 반환 의무가 사라지는 것은 아니다. 보증금 반환은 임대차계약에 따른 채무로 남고, 형사책임 판단과 반환 청구는 서로 다른 기준과 절차에서 다뤄진다.
주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정한다. 임차권등기가 마쳐지면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 이사 등으로 요건을 잃더라도 유지될 수 있다.
보증금 반환 여부를 둘러싼 다툼에서는 형사 고소의 가능성만으로 문제를 판단하기보다 계약 당시 자료와 담보권 현황, 임대차 종료 뒤의 반환 경과를 구분해 보는 것이 중요하다. 임차권등기명령과 보증금 반환 청구는 보증금 채권의 보전·이행을 다루는 별도 절차다.
참고 법령
- 형법 제347조(사기)
- 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)